Где купить дом у моря?

Сравниваем 4 направления, популярные у российских покупателей жилья

С тех пор, как в Турции ужесточились правила получения вида на жительство, инвесторы из стран СНГ стали изучать и другие направления. В ТОПе 2024-2025 года, помимо неизменной Турции — Таиланд, ОАЭ (Дубай) и Испания. Мы сравнили ключевые условия (получение ВНЖ, налоги на покупку-продажу и владение жильем), которые предлагают иностранцам эти страны и выяснили, что Турция — это по-прежнему наиболее выгодно! Почему?

Условия получения ВНЖ и гражданства

В Турции туристический вид на жительство (на 1 год, с возможностью постоянного продления) можно получить при покупке жилья от $50 000 (в небольших городах) или $75 000 (в крупных городах). ВНЖ по ТАПУ (с возможностью получить гражданство через пять лет владения) предоставляется при покупке на сумму от $200 000. Гражданство досрочно и на всю семью можно получить при покупке недвижимости от $400 000 с обязательством сохранить объект в собственности минимум 3 года.

В Испании покупка жилья не дает права получить гражданство и с начала 2025 года ВНЖ по недвижимости также не получить. Программа «Золотых виз» (инвестиции от €500 000) прекращает свое действие с 1 января из-за роста цен на квартиры и снижения доступности жилья для местного населения. И теперь, купив жилье на территории этой страны, инвестор с российским паспортом может никогда не попасть в свой дом.

В Дубае ВНЖ предоставляется при покупке недвижимости от $204 000 (примерно 750 000 дирхамов). Гражданство получить крайне сложно. Возможность натурализации предоставляется индивидуально для крупных инвесторов или специалистов.

В Таиланде для получения ВНЖ нужно инвестировать в недвижимость от $300 000 или быть участником программы «Elite Visa»: за $15 000–$30 000 (предоставляется на срок от 5 до 20 лет). Покупка недвижимости не дает права на гражданство, его возможно только через длительное проживание (не менее 10 лет с рабочей визой) или редкие государственные программы.

В отличие от большинства других стран, где процесс получения гражданства и ВНЖ через инвестиции в недвижимость ограничен или сложен, Турция предлагает доступные и прозрачные условия. Это делает ее одной из самых привлекательных стран для тех, кто ищет реальные и доступные способы натурализации.

Налоги при покупке недвижимости

1. Налог на переход права собственности:

В Турции он называется Tapu Harcı и составляет 4% от кадастровой стоимости (которая на 70-80% ниже реальной, рыночной).

В Испании такой налог составляет 6-10% от реальной стоимости объекта (при этом налоговая может проверить соответствие цены показателям рынка).

В Дубае он составляет 4% от реальной (прописанной в договоре купли-продажи) стоимости недвижимости.

В Таиланде налог на переход права собственности — 2% от реальной стоимости квартиры.

2. Налог на добавленную стоимость (KDV):

В Турции применяется выборочно, на практике — к иностранцам не применяется вообще. Покупка жилья от любого физического лица зачастую освобождена от НДС, в отличие от Испании, где ставка НДС фиксирована (10%).

В Дубае (как и везде в ОАЭ) стандартная ставка НДС — 5% (кроме новостроек, сделки с ними освобождаются от НДС, если продажа происходит в течение трех лет после окончания строительства).

В Таиланде стандартная ставка НДС — 7%.

3. Гербовый сбор:

Турция предлагает минимальную ставку – 0,948%, тогда как в других странах гербовые сборы могут доходить до 1,5%. Так в Испании он составляет 0,75%-1,5% в зависимости от региона. В Дубае его аналог, сбор Земельного департамента, составляет 4% от реальной стоимости сделки. В Таиланде — 0,5% (на покупку вторички, находящейся во владении более 5 лет) или 3,3% (т.н. бизнес-налог на покупку недвижимости, находящейся во владении менее 5 лет).

Как мы видим, Турция демонстрирует сочетание минимальных налоговых ставок и гибкости в их применении. Эти факторы делают покупку турецкого жилья наиболее экономически привлекательной, особенно для иностранцев.

Налоги на владение (расходы на обслуживание)

ТУРЦИЯ
Ежегодный налог: от 0,1% до 0,6% от кадастровой стоимости, в зависимости от типа недвижимости и региона.

Коммунальные платежи: умеренные, без скрытых сборов для иностранцев.

Право собственности: полное владение недвижимостью, без ограничений для иностранных граждан.

ИСПАНИЯ
Ежегодный налог на недвижимость (IBI): 0,4–1,1% от кадастровой стоимости (которая близка к рыночной).
Дополнительный налог для нерезидентов на предполагаемый доход от владения (примерно 1,1% от стоимости объекта).

Коммунальные платежи: высокие, + обязательная (строго контролируемая) регистрация арендаторов жилья.

Право собственности: иностранцы могут свободно приобретать недвижимость без ограничений, за исключением военных зон и прибрежных территорий с особым статусом.

ДУБАЙ (ОАЭ)

Ежегодный налог отсутствует, НО есть высокая плата за обслуживание недвижимости, Service Charge) — от 20 до 50 дирхамов (5,2 — 13 евро) за м2 в год. Получается, что за квартиру площадью 100 м2 собственник ежегодно платит от 520 до 1300 евро.

Коммунальные платежи: высокие, особенно в престижных районах с развитой инфраструктурой.

Право собственности: иностранцы могут покупать недвижимость и быть ее полноценными собственниками (а не арендаторами) только в специальных зонах (Freehold Zones: например, в Дубае — Марина, Палм-Джумейра, и некоторых других районах, где коммунальные платежи существенно выше).

ТАИЛАНД

Ежегодный налог: 0,01–0,1% от кадастровой стоимости, однако применяется редко.

Коммунальные платежи: от 1 до 3 евро за м² в год (зависит от класса жилья и района). Для квартиры площадью 100 м² — это примерно 100–300 евро в год.

Право собственности: не более 49% квартир в здании может принадлежать иностранным гражданам. При этом зарубежные инвесторы не могут полноценно владеть домами и землей, а могут их только арендовать (сроком до 30 лет). Поэтому купленные ими квартиры в Таиланде — это, по сути, аренда. При этом прилетать на отдых в «собственное жилье» проблематично из-за ограниченного безвизового пребывания (15–30 дней). Для длительного нахождения требуется оформление визы (например, для изучения языка).

В Турции налог на владение ниже, чем в Испании, а отсутствие дополнительных сборов, как в Дубае, делает расходы прозрачными. В отличие от Таиланда, Турция предоставляет иностранцам полное право собственности без временных ограничений.

Налоги при продаже и аренде

В Испании и Таиланде налоговая нагрузка на аренду и продажу недвижимости достаточно высока по сравнению с Турцией.

ИСПАНИЯ
При аренде налоговая ставка для нерезидентов — 24% от дохода. В случае нерезидентов из ЕС налог может быть снижен до 19%.

Налог на прирост капитала (при продаже): 19% от суммы прибыли, полученной от продажи.

ТАИЛАНД

Налог на аренду — 15% от дохода. Налог на прирост капитала (при продаже) — до 35%: это значительно выше, чем в других странах.

ДУБАЙ

В ОАЭ нет налога на прирост капитала: это важный плюс для долгосрочных инвесторов. Налог на доходы от аренды квартир в Дубае — 5%-10% от дохода, арендный рынок строго контролируется государством и налоги реально платят все.

ТУРЦИЯ

Отличается минимальным контролем за арендным рынком. Это, хотя и может привести к некоторым нарушениям налоговых обязательств, делает процесс аренды более прибыльным для собственников и менее напряженным (по сравнению со строго регулируемыми рынками ОАЭ, Испании и Таиланда).

В турецкой аренде действует прогрессивная шкала налогообложения с диапазоном от 15% до 40%. Это дает возможность оптимизировать налоговые обязательства в зависимости от дохода, поскольку более высокие ставки применяются только к более крупным доходам.

При продаже недвижимости, если объект находился в собственности более 5 лет, налог на прирост капитала отсутствует: это является значительным преимуществом. Для объектов, находящихся в собственности меньше 5 лет, налог составляет 15% от прибыли.

Стоит еще добавить, что процедура покупки недвижимости и регистрации прав в Турции максимально проста, в то время как в ОАЭ, Испании или Таиланде процесс включает множество административных этапов.

Пять преимуществ Турции:

• низкие налоговые ставки на покупку, владение и продажу;
• доступные условия получения ВНЖ и гражданства;
• период пребывания без визы;
• простота оформления сделок;
• низкий порог входа для инвесторов среднего уровня.

Все это делает Турцию идеальным выбором как для тех, кто планирует переехать, так и для инвесторов, ищущих выгодные условия и стабильные перспективы.